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为什么说2016年房价还会再涨?

2016-01-19| 查看: 2385| 评论: (0)

【2016年楼市最靠谱的11个预测】


2015的楼市得益于各种政策的支持,市场成交量显著上升。一线城市房价飙升,部分城市库存压力有所缓解,但对大多数三四线城市而言,库存问题仍悬而未决。在前不久召开的中央经济工作会议上,“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一,并开出了户籍制度改革、发展住房租赁市场等“药方”。

今天要分享的是关于2016年房地产的11个预测,看大势,挖需求,跳出楼市看天吃饭的“怪圈”。


创造需求
预测一



住宅购房结构性需求分化,婚姻人口、小面积住房改善者(一二线突出)、“北漂型”租房者、新进城租房者购房,以及一二线城市为主的投资性购房成为“4+1”需求;一方面创新形态需求得不到满足,另一方面传统产品产能过剩;绿色环保节能低碳需求难以匹配大众收入水平。

吸引农民进城购房是“去库存”的最大增量;

海外市场依然是小众市场,对国内房地产影响不大。


缩减推地
预测二


全国土地出让普遍减少,有利于提升房价;

一二线城市源于控制城市边界、地王频出,二线城市成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场,三四线城市供大于求、被迫减少土地供应;

房企土地储备面积继续下降。


供应下降
预测三


住宅新开工面积、竣工面积继续下降,降幅或收窄,房地产投资进入负增长区间;

传统商业基本趋于饱和甚至过剩,商铺供大于求,供应继续增加,商业地产投资将降速。以购物中心为主的新型商业在三四线城市只有不到十年跑马圈地的机会,普通社区商业将成为继百货大楼之后的死亡陷阱。


库存增速放缓
预测四


住宅库存继续上升、增速放缓;新开工面积仍高于竣工面积,在建施工面积还会继续上升;

商业库存也在上升,普通社区商业销售面临困境、投资回报无法平衡,烂尾项目明显增加,购物中心也将出现关门,自建商业项目开业速度放缓,商业项目转让、托管、咨询大幅上升。


房价普涨
预测五


一二三四线城市房价普遍、差别化上涨;

一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;

城市分化、板块分化、楼盘分化依旧。


政策大力
预测六



明后两年是房地产最好、也是最后的政策机遇期(在经济转型完成之前),保增长、去库存已成为政治任务;

政策继续刺激拉升销售,2016年住宅销售额将与今年基本持平;

降低购房门槛是政策最佳着力点,政策将统分结合,中央降首付、落户口、返税收、促简政;地方减税费、给补贴、准入学、加医保、进公积金,保障房、棚户区货币化。

商业也需要去库存,商业二手房市场“死市”需要激活,但还不会得到中央政府的重视,明年存量房流通税收政策不会得到支持。

货币宽松与低利率对资产价格依然给予有力支撑,美元加息小步慢走,对人民币计价资产影响微弱。

房地产税法进展缓慢,2016年难以提交全国人大常委会一审。


产品与服务
预测七



一二线城市首置与改善性产品占据主流市场,三四线城市以面向农民和城市改善人群的住房产品为主,总体而言,面积更多聚焦110-150平米,且“小城市必定大户型、大城市可以小户型”;

住房品质提升引导市场需求,节能环保绿色建筑的税收政策支持力度有所加大,工业化、装配式、百年住宅、3D模块化建筑因价格偏高、明年仍难以大规模推广,住房配套将成为购房者考量加分项,一线城市因地王增加高端产品而拉升房价,因减少普通商品房而推升房价。

增量市场转向存量市场,物业服务成为新的蓝海,现有物业服务模式无法解决客户服务痛点、亟需升级;物业分拆上市难以获得溢价;物业费价格市场化仍然看不到前景。


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